Was müssen Sie beim Immobilienkauf in der Türkei beachten?
Der Kauf einer Immobilie in der Türkei ist nur wenig mit dem Kauf einer Immobilie in Deutschland zu vergleichen. Wir werden Sie diesbezüglich vorab schon einmal auf unseren Internetseite über einige Details informieren und Sie selbstverständlich auch vor Ort, hier in der Türkei, von der Ankunft bis zum Kaufabschluss und sogar noch danach betreuen, insofern Sie es wünschen. Ganz wichtig ist, dass Sie wissen, dass das Grundbuch hier „Tapu“ genannt wird und dass Notare hier nicht die Aufgaben erfüllen, wie Sie es aus Deutschland gewohnt sind. Immobilienkaufverträge werden in der Regel ohne Anwalt bzw. Notarhilfe abgeschlossen. Selbstverständlich kann auf Wunsch ein Anwalt hinzugezogen werden, sogar ein deutscher Anwalt. Ein weiterer wichtiger Punkt sind die Zahlungsmodalitäten. Bei einem Neubau werden je nach Bauabschnitt Zahlungen fällig. Bei gebrauchten Objekten sind die Hauptzahlungen I.d.R. bei der Grundbuchübergabe fällig. Beachten Sie jedoch, dass in meist allen Fällen Anzahlungen von ca. 10 % notwendig sind.
Gründe für den Kauf einer Immobilie in der Türkei
Das milde Klima mit mehr als 300 Sonnentagen im Jahr. Die wunderschöne Landschaft der türkischen Riviera und das nur ca. 3 Flugstunden von Europa entfernt Preise wie vor 20 Jahren auf Mallorca. Rendite durch den Touristenboom steigen die Preise der Immobilien jedes Jahr – und sollte die Türkei EG-Mitglied werden, wird sich der Wert der Immobilie weiter erhöhen Für Europäer ist der Erwerb von Wohneigentum in der Türkei rechtssicher (inkl. Grundbuch Eintragung) Eine Auslandsimmobilie ist eine zusätzliche und günstige Altersversorgung. Die Lebenshaltungskosten in der Türkei sind weitaus geringer als in anderen europäischen Ländern.
Wichtige Punkte, die vor dem Kauf beachtet werden sollten
Fragen und Antworten
Ausländer welcher Nationalitäten können rechtssicher kaufen?
Gemäß § 2644 Türkischen Grundbuchgesetzes dürfen Ausländer Grundbesitz in der Türkei erwerben. Dieses basiert auf dem Gegenseitigkeitsprinzip. Das heißt, daß Angehörige von Nationen, die den Türken den Grunderwerb gestatten, auch in der Türkei Immobilien kaufen können. Aufgrund dieser bilateralen Vereinbarungen dürfen Ausländer aus folgenden Ländern in der Türkei eine Immobilie erwerben:
Deutschland, Österreich, Schweiz, Australien, Belgien, Frankreich, Holland, England, Irland, Spanien, Italien, Kanada, Luxemburg, Norwegen, Griechenland sowie einige afrikanische und südamerikanische Staaten.
Wie läuft das mit dem Eigentumsübertrag bzw. Mit einem Notar?
Anders als z.B. In Deutschland findet der Eigentumsübertrag ausschließlich auf dem TAPU-Amt (Grundbuchamt) statt – und nicht schon beim Notar. Ein Notar in der Türkei ist nicht berechtigt solche Kaufhandlungen durchzuführen.
Bei einem Verkauf an einen Ausländer dauert die Grundbucheintragung durchschnittlich 6 Wochen. Das örtliche Grundbuchamt holt bei der überregionalen Militärverwaltung die schriftliche Bestätigung ein, daß das Objekt nicht im militärischen Einzugsbereich liegt. Dies ist eine reine Formalität. Sobald die Antwort vorliegt, erfolgt die Umschreibung innerhalb eines Tages. Ein vereidigter Dolmetscher muß dabei anwesend sein.
Ist das türkische Grundbuchamt mit dem deutschen Grundbuchamt vergleichbar ?
Ja, es ist vergleichbar. Das Grundbuch wird beim Tapuamt (Stadtverwaltung) geführt. Das Tapu genießt öffentlichen Glauben, daraus folgt, dass nur die im Grundbuch eingetragenen Belastungen auf dem Objekt lasten.
Welche Formalitäten sind erforderlich?
* Ausweise von Käufer und Verkäufer (Kopie reicht bei Antragstellung auf Eigentumswechsel aus).
* Neueste Passbilder beider Parteien
* Vaternamen beider Parteien
Welche einmaligen Kosten entstehen beim Erwerb?
* Z.Z. 4 % Grunderwerbssteuer inklusive Abgabe zur Unterstützung des Staatlichen Bildungssystems und
Verwaltungsgebühr des im Tapu eingetragenen Kaufpreises. Beispiel: Kaufpreis €50.000 4% = €2000
Bearbeitungsgebühren cac.€100
* 50 € vereidigte Dolmetscher bei Eintragung im Grundbuchamt
Welche Parteien müssen dabei sein?
Käufer
Verkäufer
Vereidigter Dolmetscher
Notar ist nicht erforderlich
Wie lange dauert die Eintragung?
Zuerst muss die Militärverwaltung in Izmir schriftlich bestätigen, das sich das Objekt nicht in einem militärischen Randgebiet befindet. Dies kann bis zu zwei Monate dauern. Anschließend das Tapu auf den neuen Erwerber umzuschreiben dauert nur einen Tag.
Wird der tatsächlich bezahlte Kaufpreis im Grundbuch eingetragen?
Es wird offt im Grundbuch einen niedrigeren Kaufpreis eingetragen (Unterverbriefung).
Wir empfehlen realen Kaufpreis einzutragen.
Welche Folgekosten sind zu erwarten?
* Grundstückssteuer = 1 % des im Tapu eingetragenen Kaufpreises
* Erziehungssteuer ca. 20 €
* Erdbebensteuer ca. 20,- €
* Dokumente ca. 15,- €
Aufenthaltsgenehmigung
Für den Kauf einer Immobilie brauchen Sie keine Aufenthaltsgenehmigung. Wenn Sie allerdings anschließend in der Türkei ein Auto erwerben und es auf Ihren Namen anmelden möchten oder aber einen Festnetz-Telefonanschluß beantragen wollen, Dann reicht das normale Touristenvisum von 3 bis 6 Monaten nicht aus. Hierfür benötigen Sie eine Aufenthaltsgenehmigung.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
Grunderwerbsteuer
4 % vom deklarierten Wert im Tapu. Die Grunderwerbsteuer wird bei der staatlichen Ziraat Bank bezahlt.
Erziehungs- und Erdbebensteuer
Insgesamt ca. 40 € inkl. der Bearbeitungskosten
Dolmetscher
Da bei der Eintragung ins Grundbuch ein Dolmetscher anwesend sein muß, fallen hier ca. 50 € Gebühr an. Schreibgebühren (Dokumente, Formulare, Kopien) bis max. 250 €
Laufende Betriebskosten
Jährliche Grundsteuer 0,1 % vom deklarierten Wert im Tapu Bei Eigentumswohnungen ggf. Wohngeld – ca. 15 € monatlich Müllgebühr – jährlich 12 € inkl. Bearbeitungskosten
Stromkosten
* 120 € Anmeldung pro Wohnung (einmalig)
* 0,11 / 0,17 € Kosten für eine KWh bis 150KWh / ab 150 KWh
* Keine monatliche Grundgebühr
Wasserkosten
* 80 € Anmeldung pro Wohnung (einmalig)
* 0,32/0,48/0,87 € Kosten für einen m³ bis 20/ von 21 bis 40m³ / ab 41m³
* 0,87 € Monatliche Grundgebühr
Telefonkosten
* 7,60 € Anmeldung für einen Telefonanschluss
* 0,04 € Kosten für eine Einheit
* 5,- € Monatliche Grundgebühr
Verkauf / Vererbung der Immobilie
Die Immobilie kann uneingeschränkt und zu jeder Zeit verkauft werden. Den Verkaufserlös kann man ohne weiteres wieder ins Ausland bringen. Im Todesfall geht, falls Sie es nicht anders verfügt haben, die Immobilie an Ihre gesetzlichen Erben über. Mit dem deutschen Erbschein und einer entsprechenden Übersetzung wird dann in der Türkei beim zuständigen TAPU-Amt die Immobilie auf den Erben umgeschrieben.
Import von Hausrat oder Auto
Hausrat kann importiert werden, allerdings sind die Kosten für Transport, Zoll und Deposit in der Regel so hoch, daß man besser in der Türkei das Mobiliar neu kauft. Ein Fahrzeug kann maximal für 6 Monate eingeführt werden bzw. für die Dauer des Aufenthaltes. Da das Fahrzeug im Reisepass eingetragen wird, muß es beim Verlassen der Türkei auch wieder ausgeführt werden. Von einem dauerhaften Import kann aufgrund der hohen Zölle nur abgeraten werden.
Änderungen des Tapugesetz(entspricht dem deutschen Grundbuch)
Gemäß Paragraph 2644 des Türkischen Grundgesetzes dürfen Ausländer Grundbesitz in der Türkei erwerben.Dieses basiert auf dem Gegenseitigkeitsprinzip. Das heißt, das Angehörige von Nationen, die den Türken den Grunderwerb in den jeweiligen Nationen gestatten, auch in der Türkei Immobilien kaufen können.
Auf Grund dieser bilateralen Vereinbarungen dürfen Ausländer aus folgenden Ländern in der Türkei eine Immobilie rechtssicher erwerben:
Deutschland, Österreich, Schweiz, Australien, Belgien, Frankreich, Holland, England, Irland, Spanien, Italien, Kanada, Luxemburg, Norwegen, Griechenland,Dänemark, sowie einige afrikanische und südamerikanische Staaten.(eine komplette Liste erhalten Sie auf Anfrage)
Es gibt einige weitere Einschränkungen, das Bürger aus einigen Ländern keine Grundstücke,wohl aber Wohnungen und Appartments kaufen dürfen. (eine Liste auf Anfrage)
Der Grundbesitz von ausländischen Bürgern, mit deren Land die Türkei kein Gegenseitigkeitsabkommen hat, wird aufgelöst und dann zum Gegenwert umgetauscht, wenn der Grundbesitz vererbt werden soll oder der Grundbesitz in gesetzlich eingeschränkten Gebieten liegt.
Ausländer und ausländische legale Unternehmen können in der Türkei insgesamt 2,5 ha Land erwerben.Soll der Grunderwerb auf bis max. 30 ha erhöht werden, ist die Zustimmung des Ministerrates erforderlich.
Ausländer, die in der Türkei in der Tourismus-Branche investieren wollen, können nach dem Tourismus-Förderungs-Gesetz 2634 Paragraph 8/E mit Zustimmung des Ministerrates auch ohne Gegenseitigkeitsprinzip unter Beachtung der gesetzlichen Beschränkungen Grundbesitz erwerben.
Der Paragraph 87 des Dörfer-Gesetzes 442 wird mit neuer Verordnung aufgehoben. Somit können Ausländer in den Dörfern Grundbesitz erwerben.
Verboten ist der Kauf von Immobilien durch Ausländer innerhalb militärischer Sperr-und Sicherheitszonen.
Es wird eine 3 monatige Übergangsphase geben, in welcher vor Eintagungen ins Grundbuch eine Anfrage bei den militärischen Stellen vorgenommen werden muß. Danach werden alle Eintragungen durch die örtlichen Grundbuchämter vorgenommen, was den Vorgang wesentlich beschleunigen wird.
Der Gesetzestext ist in der Originalfassung auf folgendem Link zu finden:
www.tkgm.gov.tr
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